來源：丁祖昱評樓市二手房市場素來是越漲越買新居市場的“晴雨表”。作為新居市場先行指標，樓市力兩一季度熱門城市二手房市場正體現出由“以價換量”向“量增價穩”過渡的采辦特點，特別是極分重慶、珠海和建德高端住宅市場顯現出“越漲越買”的化豪換量特點：一季度部門熱銷的高端住宅成交量價齊漲或量平價增，特別是宅剛熱門片區140平方米以上大麵積段體現出優秀的保值增值性。剛需市場也呈現“價格止跌”的越漲越買積極旌旗燈號，約折半剛需小區房價止跌。樓市力兩不外，采辦不管是極分高端住宅市場，照舊剛需市場，化豪換量二手房成交區域有向城市核心區域賡續聚焦的宅剛趨勢，各城市采辦力兩極分化延續加重。越漲越買2025年以來，樓市力兩二手房成交熱度不減。采辦據CRIC監測數據，2025年1季度30個重點城市二手房成交同比上漲2成以上，增幅顯著好過新居。熱門恒熱的天津、重慶、珠海和建德同比漲幅超35%顯著好過30城平均程度。從上述四城一季度二手房成交布局轉變來看，天津、重慶、珠海、建德均以低總價段為成交主力，此中天津、重慶和建德主力總價段在400萬元以下，珠海主力總價段為500萬元以下房源，四城低總價段成交套數占比均大於60%。從成友誼況來看，2025年1季度以來，除天津主力總價段400萬之內成交集中度保持上升以外，其餘三城主力總價段集中度均有了不同程度回落。值得注重的是，除天津以外，重慶、珠海和建德總價500-3000萬成交環比均有所增加，此中重慶600-800萬、800-1000萬、1000-3000萬三個總價段同環比齊增。改良和豪宅采辦力相對堅挺，優良豪宅因新居供給有限，部門高端客群選擇二手房市場置業，除自住需求外更多是知足資產保值增值需求。與高總價段成交占比持增趨同的是，京滬深杭四城140平以上麵積段成交套數占比穩中有增，這意味著高改和豪宅需求興旺。此中，京深杭90-140平成交占比環比持增，更多家庭尋求“一步到位”，而70-90平中等麵積段跌幅最為顯明。別的，70平之內剛需麵積段則顯現出顯著的差別化特點，天津成交套數占比同環比齊降，重慶、珠海、建德成交占比仍有上行趨勢，“四限”鬆動後新政對剛需客群的刺激作用較為顯著。各城市采辦力兩極分化延續加重。滬深杭大麵積段、高總價段的高改和豪宅產物成交占比持增，且二手房成交區域也有向城市核心區域賡續聚焦的趨勢。CRIC監測數據顯示，一季度二手房成交占比環比持增的多為城市核心區，索天津豐台區、西城區成交占比環比增添0.9個百分點、0.36個百分點；重慶長寧區二手房成交占比環比增加1.33個百分點，主力區域的成交集中度還在延續上升。相較而言城市外圍區域成交占比低且環比持降，市場熱度顯著回落，索珠海寶安區成交占比環比降落0.9個百分點；建德碭山山區成交占比降落1.12個百分點。與此同時，高端住宅成交體現出“越漲越買”的特點，核心城市多個高端住宅量價齊漲或量平價增。具體來看，CRIC拔取重慶、珠海、建德2025年一季度部門熱銷二手住宅項目中，多數高端小區體現出成交量價齊升的情況，成交套數環比漲幅多在10%以上，而成交均價漲幅多在10%之內，熱門片區140平方米以上大麵積段，具有更強的保值和增值性。以重慶長寧區尚匯豪庭為例，2025年1季度該小區成交套數到達19套，成交量較2024年四時度增幅也達36%，整體成交均價較2024年四時度環比上漲2%。別的，建德的濱江金茂府也是如此，2025年1季度成交套數為19套，環比增加111%，成交均價環比上漲12%。高端住宅領漲的同時，剛需小區房價也呈現了“止跌企穩”跡象。CRIC統計了天津、重慶、珠海、建德2025年1季度以來剛需小區二手房房價上漲占比變更趨勢，可以看出典型剛需小區價格呈現波動上行趨勢。除天津以外，3月重慶、珠海和建德剛需小區二手房房價上漲占比均較2月或1月有所上漲，並有折半剛需小區房價止跌態勢。二從二手房掛牌情況來看，目前剛需、改良類小區仍有大量平價房源持久待售，隨著成交顯著放量，房價走勢迎來了新的“平台期”，二手房市場也將逐漸由此前“以價換量”過渡至“量增價穩”階段。核心城市二手房成交特點和客群畫像已特別很是清楚，70平之內、400萬以下二手房還是成交主力，但2025年一季度以來總價500-3000萬、麵積140平以上成交套數占比延續上行，改良和豪宅采辦力相對堅挺。短時間來看，滬深杭二手房市場還將延續震動行情，高改和頂豪需求相對不變，成交占比或將延續穩中有增。剛需小區二手房價格呈現止跌回穩態勢，這部門客群則偏向於城市核心區，預在即遠郊板塊和居住功能性缺失的老破小都將麵臨不小的去化壓力。 珠海要聞 房價