都說地產的盡頭是央國企，但濃眉大眼的利潤央國企也有點撐不住了。

幾天前，年虧央企五礦地產發了成績單：

2024年的完又歸母淨利潤，要虧損35億港元。家地

虧損比上一年增加了246%。產央

看上去似乎不算多，企夢但五礦地產的碎千市值也才不到14億港元，去年的多年銷售額隻有70億。

在中國五礦9家上市公司裏，利潤五礦地產的年虧業績表現也最為拉垮。

還在2017年的完又時候，何劍波就為五礦地產設定了一個發展目標：

朝著千億元目標邁進。家地

市場燥熱，產央衝擊千億成為房企們的企夢口頭禪。但潮水退去，一切似乎又回到了原點。

01

巨虧35億

過去20多年“白幹”？

35億港元的巨虧，創下了五礦地產成立以來的最高虧損紀錄。

更要命的是，這個數字幾乎吃掉了過去24年的所有盈利。

豔姐看了下，過去24年五礦地產歸母淨利潤一共也隻有29億。

換句話說，過去25年，五礦地產相當於“白幹”。

對於虧損的原因，五礦地產表示，一個是房開毛利率下降，一個是資產減值。

毛利率方麵，2023年五礦地產房開業務的毛利率是17.5%，但到了2024年上半年，毛利率隻有7.2%，遠低於頭部房企15%~20%的平均水平。

資產減值方麵，2024年五礦地產歸母核心虧損5.66億港元，意味著計提了資產減值近30億港元。

對房企來說，毛利率是衡量持續經營能力的一個重要指標，毛利率的下降甚至虧損，意味著企業正在喪失造血能力和抗風險能力。

市場調整周期，業績起伏也算正常，但連續虧損，而且虧損的數字越來越大，多少還是有些說不過去。

2020年前後是五礦地產的高光時刻，那一年五礦地產的銷售額是194億，比前一年增長了126%；2021年五礦地產的銷售額再創新高，達到260億。

不過好景不長，此後五礦地產的銷售規模便一路下滑，2022年~2024年分別為133億、113億、70億，降幅分別是49%、15%、38%。

五礦地產業績的暴跌，豔姐覺得有2個原因：

一個是不拿地，又沒有高能級產品。

2021年，五礦地產的銷售額創了新高，那一年他們花了111億在公開市場拿了9個項目；但2022年，他們隻拿了1個項目，土地成本1700萬；2023年、2024年，五礦地產更是連續兩年0拿地。

截至去年底，五礦地產的土儲規劃建麵約576萬㎡，分布在廣州、天津、惠州、湘潭、泰安、成都大邑縣等地，按照目前的去化速度，即使不拿地也能支撐10年以上。

再一個是轉型效果不明顯。

五礦地產在前幾年提出由“地產開發商”向“城市綜合運營商”轉型，希望通過在做強住宅地產外，拓展商業、酒店、小鎮、產業園區、產業新城等業態。像在遼寧開發了30.4平方公裏的營口產業園，在廣東汕頭開發了8.6平方公裏的粵東物流總部新城，在四川成都合作開發18.4平方公裏的未來生態城項目等。

但幾年下來，五礦地產不僅丟掉了住宅地產的傳統陣地，在商業、小鎮等業務上也沒有多大起色，還耗費了巨大的人力、物力、財力。

一係列策略下，五礦地產反倒債務壓力相當巨大。

到去年底，五礦地產債務總額約217億港元，其中一年內到期債務163億港元，占比75%，現金及等價物隻有28.22億港元，現金短債比0.17，甚至在去年，還有17.62億港元的借款出現了交叉違約。

02

坐擁富爸爸背景

雖然五礦地產的債務壓力很大，但他在資本市場依然能量驚人。

像去年1月，五礦地產與銀團達成26億港元融資協議；5月獲得7億港元的循環貸款額度；7月獲得33億港元的循環貸款額度……

不過這些融資有2個前置條款：

要求中國五礦持股比例不低於51%，並且擁有五礦地產的管理權。

在預虧35億港元後，五礦地產也明確表示：中國五礦在有需要時會提供必要幫助以確保可持續發展。

看來，盡管“兒子”不夠爭氣，但中國五礦這個“富爸爸”依然是資本市場的金字招牌。

說起中國五礦，很多人對其第一印象就是礦產開發領域的老大哥。

作為以金屬礦產、冶金工程建設、貿易物流、金融地產為主業的特大型企業，中國五礦已經連續18年進入《財富》世界500強。

截至2023年底，中國五礦資產總額超1.1萬億，2023年實現營收9346億，世界500強排名第69位，擁有9家上市公司。

豔姐注意到，就在這個月初，空缺了3個月之久的中國五礦總經理位置終於迎來了新任總經理——朱可炳。

朱可炳

根據公開信息，朱可炳出生於1974年10月，會計學碩士，曾在寶鋼、寶武鋼鐵、中國聯通工作多年，2021年進入中國五礦，出任副總經理，還兼任過五礦資本董事長；2025年2月兼任中國鹽湖董事長。

從年齡上看，朱可炳今年隻有51歲，在中國五礦高管裏是最年輕的。

在豔姐看來，此次從副總經理晉升總經理，朱可炳也將麵臨一係列管理新問題。

一個是在營收創新高的同時，如何實現利潤的穩定。最近5年中國五礦營收從6000億邁進9000億大關，保持歸母淨利潤的穩步增長十分考驗管理層的管理技巧。

數據來源：企業預警通

另一個是如何盡快實現體係內上市公司的扭虧。9家上市公司中，目前有2家預虧，五礦新能預虧4.5億~6億，五礦地產預虧35億港元。特別是五礦地產連虧3年，一年虧損吃掉了過去24年的歸母淨利潤，眼下行業持續調整，短期內扭虧壓力非常大。

03

“不惜代價”去庫存

豔姐在前麵提到，五礦地產在2022年以後就沒有在公開市場拿地，地產開發業務基本處於消化庫存的狀態。

去年9月，在中國五礦上市公司集體業績說明會上，五礦地產董事會主席何劍波就表示：“公司一直在出貨，不會因為價格下降或低於成本而捂盤惜售。”

何劍波

相比於其他央國企是選擇保現金流還是保利潤上的扭扭捏捏，五礦地產倒是相當幹脆利落。

豔姐看了下五礦地產的庫存結構，到去年中期，環渤海、華中、珠三角、成渝、長三角土儲占比分別是32.7%、22.1%、21.3%、19.7%、4.2%。

像天津的未來城項目，總建麵277.8萬㎡，五礦地產權益49%；廊坊哈洛小鎮總建麵128.5萬㎡。湘潭萬境水岸項目總建麵110.4萬㎡；惠州哈施塔特項目總建麵154.9萬㎡；成都大邑縣的2個項目總建麵129萬㎡……

五礦大邑未來生態城示意圖（圖源官網）

這些巨量項目，未來大概率將會持續給五礦地產帶來資產減值損失。

對於五礦地產未來的發展，中國五礦董事長陳得信在年初的工作會議上也提出了要求：

要加快構建房地產發展新模式，優先通過輕資產模式開展內部協同和管理服務輸出。

實際上過去幾年，五礦地產也有嚐試過輕資產代建模式。

像在產城領域，成都五礦新都產業園、湖北孝感高新區產業園都是通過輕資產落地；在住宅領域，他們還協同五礦信托，共同開發後者從恒大手中接盤的多個住宅項目。

不過雖然四麵出擊，但從最終的效果來看，五礦地產反倒是越陷越深。

結語

作為央企，五礦地產這幾年的表現讓人大跌眼鏡。

千億已漸行漸遠，對於何劍波而言，如何帶領五礦地產扭虧為盈，為集團貢獻更大業績，是擺在麵前的首要任務。

不知道這名執掌帥印6年之久的掌舵人，還有沒有心力帶領五礦地產突圍。

主編：張豔

責編：Eric

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